不動産の物件の広告などで「利回り10％」といった表示をよく見かけます。これは「家賃収入」を「物件価額」で割っただけの数字です。これを「表面利回り」と言います。毎年10万円の家賃収入が得られる、100万の物件であれば、分かりやすく「表面利回り10％」ということです。利回りとは一体何でしょうか。簡単に言うと投資したお金に対し、リターンしたお金の割合のことを言います。要するに不動産投資における利回りは、物件価格に対して１年でどれほどの利益（家賃収入−費用）が得られるかを見極める指標です。
利回りの種類は、大きく３つに分かれています。

◾表面利回り（グロス利回り）

投資物件の広告に記載されており、大まかな収益指標です。

「表面利回り＝年間収入÷購入価格×100」

◾想定利回り

現状は空室もしくは売主が入居中の物件が、賃貸に出した場合の参考収益指標です。

「想定利回り＝年間収入（想定）÷購入価格×100」

相場賃料を元に算出した想定利回りとなりますが、同じ家賃で入居者がなかなか思うように入居者が入らないこともあるので、実際の数字は想定利回りより低くなる事が多いと思います。

◾実質利回り（ネット利回り）☚正確の収益性を知るための一番大事な数字です。

毎年実際かかった税額や、管理費などのランニングコストを差し引いて計算していますので、より正確の収益性を知ることができます。不動産投資をする際にはこの実質利回りを重視すべきです。

「実質利回り＝（年間収入−年間支出）÷購入価格×100」

※年間支出とは、不動産を所有時に発生する諸経費の合計のことを指します。例としては、

◾BM建物管理費、修繕費用、資産投資
◾PM賃貸管理会社管理費
◾地震・火災保険料
◾固定資産税・都市計画税
◾税理士・弁護士などの報酬

‥など。